Εως και 300% φαίνεται πως έχουν αυξηθεί οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα τα τελευταία είκοσι χρόνια με τη μέση αύξηση να φθάνει το 238,4% κάτι που κατατάσσει τη χώρα στη δεύτερη θέση πανευρωπαϊκά πίσω μόνο από την Ιρλανδία.
Αυτό προκύπτει από τα στοιχεία που δημοσιεύει ο Οργανισμός Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης για την περίοδο 1994 -2007, ενώ, κατά το ίδιο διάστημα η άνοδος των αντικειμενικών αξιών ήταν ακόμη μεγαλύτερη ξεπερνώντας στις περισσότερες περιπτώσεις ακόμη και το 400%. Για το σύνολο της επικράτειας, δηλαδή, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών ήταν κατά κανόνα μεγαλύτερη από εκείνη των εμπορικών αξιών.
Σύμφωνα με τα στοιχεία μελέτης που δημοσιεύεται στο forologoumenoi.gr και με βάση αναλυτικά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, κατά την διάρκεια της κρίσης έχουν υποχωρήσει κατά 36% μέσο όρο (η πτώση σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη είναι ακόμη μεγαλύτερη). Ταυτόχρονα, οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν στα επίπεδα του 2007, κάτι που προκαλεί μια σειρά ανορθόδοξων και συνήθως άδικων επιβαρύνσεων σε βάρος των φορολογουμένων.
Πώς εξελίχθηκαν οι τιμές των ακινήτων την περίοδο 1993 -2014
Το μεγάλο… ράλι στις τιμές ακινήτων πραγματοποιήθηκε κατά την περίοδο 1993-2007, όταν, σύμφωνα με τον δείκτη τιμών της ΤτΕ, στην Αθήνα σημειώθηκε αύξηση κατά 308%, στην Θεσσαλονίκη κατά 300% και στις άλλες αστικές περιοχές κατά 210,5%.
Η αύξηση αυτή προκλήθηκε από τρεις βασικούς παράγοντες:
- Η θετική πορεία της οικονομίας
- Η πτώση των επιτοκίων και του έντονου προσανατολισμού του τραπεζικού συστήματος προς το δανεισμό ιδιωτών
- Η επίδραση του διοικητικά καθοριζόμενου συστήματος αντικειμενικών αξιών
Οι τιμές, ωστόσο, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΟΟΣΑ κορυφώθηκαν κατά τη διετία 2007-2008, ενώ, την τελευταία εξαετία έχουν υποχωρήσει αισθητά.
Οπως αναφέρει η ετήσια έκδοση του ΟΟΣΑ «Economic Outlook», κατά την περίοδο 2008-2013 σημειώνεται πτώση των τιμών σε 19 από τις 32 χώρες που εξετάζονται. Η πτώση των τιμών στην Ελλάδα (-39,3%), είναι η 2η μεγαλύτερη, από τις 19 χώρες όπου οι τιμές υποχωρούν. (Δείτε τον Πίνακα). Πρώτη σε πτώση καταγράφεται η Ιρλανδία, με συνολική πτώση 44,4%. Πλην όμως, ενώ στην περίπτωση της Ελλάδας η πτώση συνεχίζεται και κατά το 2014, στην Ιρλανδία η τάση έχει ήδη, από το β’ εξάμηνο του 2013, αναστραφεί.
Η άνοδος και η πτώση των τιμών των ακινήτων- Υπολογισμοί και παραδείγματα
Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, κατά την περίοδο 1993 – 2007, ανάλογα με την περιοχή, οι μέσες τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν από 215,8% έως 308,8%. Η μεγαλύτερη αύξηση αφορά στην περιοχή της Αθήνας και η μικρότερη σε άλλες αστικές περιοχές (πλην Αθήνας και Θεσσαλονίκης). Η αύξηση στις τιμές των ακινήτων, είναι υψηλότερη του ΑΕΠ, το οποίο (σε τρέχουσες τιμές) στην περίοδο αυτή (1993-2007) αυξήθηκε κατά 221,1% και σημαντικά υψηλότερη του πληθωρισμού, ο οποίος για την ίδια περίοδο αυξήθηκε κατά 91,8%. (Δείτε εδώ τους σχετικούς πίνακες) – (Διαβάστε εδώ τα στοιχεία από τη σελίδα της Τράπεζας της Ελλάδος).
Τα αίτια της πτώσης, κατά κύριο λόγο συσχετίζονται με την οικονομική κρίση. Η μεγάλη πτώση της οικονομικής δραστηριότητας, προκαλεί σοβαρότατη μείωση των εισοδημάτων στην κοινωνία και συντελεί στην αύξηση της αβεβαιότητας για το μέλλον. Παράλληλα όμως, ένα από τα βασικά αίτια της πτώσης των ακινήτων είναι η φορολογία που έχει επιβληθεί επ’ αυτών.
Η εντυπωσιακή άνοδος των αντικειμενικών αξιών έφερε τη «φούσκα»
Παράλληλα με την άνοδο των τιμών, η εντυπωσιακή άνοδος των αντικειμενικών αξιών συνέβαλε τα μέγιστα στη δημιουργία της «φούσκας» των ακινήτων την τελευταία εικοσαετία, ενώ, το σημαντικό πρόβλημα επέστρεψε ακόμη πιο επιθετικά με την υψηλή φορολόγηση που επιβλήθηκε στους ιδιοκτήτες ακινήτων κατά την περίοδο των Μνημονίων. Χαρακτηριστικά πριν από μερικές εβδομάδες παρακολουθήσαμε το αλαλούμ που δημιουργήθηκε με τον ΕΝΦΙΑ εξαιτίας των αντικειμενικών αξιών, αλλά και των παιδαριωδών λαθών των κυβερνητικών οργάνων.
Οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων θεσπίστηκαν με το άρθρο 41 του νόμου 1249/1982, επί υπουργείας του Μανώλη Δρεττάκη. Ο κυριότερος λόγος που θεσπίστηκαν είναι να μπορεί το κράτος να εισπράττει ένα ελάχιστο ποσό φόρου κατά τις μεταβιβάσεις των ακινήτων. Ενας άλλος λόγος ήταν η ανάγκη να εκλείψει η δυνατότητα καθορισμού της φορολογητέας αξίας από τους υπαλλήλους των εφοριών, αφού η πρακτική αυτή συχνά οδηγούσε σε αυθαιρεσίες και ευνοούσε τη δυνατότητα «συναλλαγής» μεταξύ φορολογούμενου και του υπαλλήλου της εφορίας. Αργότερα, οι αντικειμενικές αξίες, απέκτησαν και άλλες χρήσεις, για τον υπολογισμό φορολογικών υποχρεώσεων των πολιτών.
Με την πάροδο του χρόνου, οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων έγιναν ο βασικός προσδιοριστικός παράγοντας των εμπορικών τιμών. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα σε μια καλή οικονομική περίοδο (όπως ήταν η περίοδος 1993-2007) οι τιμές των ακινήτων να κινηθούν ιδιαίτερα ανοδικά. Η άνοδος των τιμών και η «επιβεβαίωση» ή η «επισημοποίηση» της ανόδου τους από την άνοδο των αντικειμενικών αξιών, δημιούργησαν μία κατάσταση αυτοτροφοδοτούμενων τάσεων στις τιμές των ακινήτων και μία κατάσταση «παράλογης ευφορίας» στον πληθυσμό.
Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών επισημοποιούσε τις ήδη υψηλές εμπορικές τιμές, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις αρκούσε και ένα μόνο δημοσίευμα για να σημειωθεί νέο ράλι στις τιμές και να αυξηθούν οι μεταβιβάσεις ακινήτων.
Ωστόσο στη σημερινή εξαιρετικά δύσκολη συγκυρία με τις εμπορικές τιμές των ακινήτων να μειώνονται ραγδαία, η παλαιά «ευφορία» έχει πάει περίπατο. Η υπερβολική φορολόγηση με βασικό τρόπο υπολογισμού τις αντικειμενικές αξίες έφερε δυσβάσταχτα βάρη στους πολίτες, ενώ, πρόσφατα το υπουργείο Οικονομικών σχεδίαζε ακόμη και την αύξησή τους.
Γιατί οι αντικειμενικές αξίες κινήθηκαν πιο ανοδικά από τις εμπορικές
Δεν υπάρχουν στατιστικά στοιχεία για το πώς εξελίχθηκαν οι αντικειμενικές τιμές στην τελευταία 20ετία σε κάθε περιοχή ή τουλάχιστον, δεν έχει κυκλοφορήσει ευρύτερα κάποια μελέτη. Τέτοια μελέτη μπορούν βεβαίως να εκπονήσουν (και ενδεχόμενα να έχουν κάνει) οι υπηρεσίες του Υπουργείου των Οικονομικών και της Τράπεζας της Ελλάδας.
Το forologoumenoi.gr επέλεξε 15 περιοχές από διάφορα μέρη της Ελλάδας για να πραγματοποιήσει μια «δειγματοληπτική» έρευνα, παρά το γεγονός ότι η εγκυρότητά της παραμένει μειωμένη (Δείτε εδώ τα στοιχεία του σχετικού πίνακα).
Από τις 15 περιοχές που επιλέχθηκαν οι 13 σημείωσαν αύξηση στην τιμή ζώνης και στην αντικειμενική αξία μεγαλύτερη της εμφανιζόμενης ως «μέσος όρος ανόδου» από τους πίνακες της Τράπεζας της Ελλάδος.
Στη συνέχεια σε ένα μεγαλύτερο δείγμα στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνα επιλέχθηκαν τυχαία 22 περιοχές και στην περίπτωση αυτή ο μέσος όρος μεταβολής της αντικειμενικής αξίας έφθασε στο 397%, ενώ ο μέσος όρος μεταβολής της τιμής ζώνης στο 369%.
Είναι μάλιστα χαρακτηριστικό ότι, ακόμη και σε περιοχές που θεωρείται ότι υποβαθμίστηκαν κατά την τελευταία 20ετία (περιοχές Αγίου Παντελεήμονα), οι τιμές ζώνης παρουσιάζουν αύξηση στην Τιμή Ζώνης ίση με 303% (με άλλα λόγια, ο κάτοικος αυτής της περιοχής, πληρώνει δημοτικά τέλη, αυξημένα κατά -τουλάχιστον- 303%)!
Το εντυπωσιακό όμως είναι ότι, σε όλες σχεδόν τις περιπτώσεις η αύξηση των αντικειμενικών αξιών, είναι σημαντικά υψηλότερη από την αύξηση των εμπορικών τιμών, όπως τις ανακοινώνει η Τράπεζα της Ελλάδος.
